Ahhoz, hogy az emberek tiszta és felújított házakban lakhassanak, élvezhessék a házközelben sétálását, szükséges a teljes közszolgáltatási rendszer működőképességének fenntartása, a közös tulajdon használatának megfelelő megszervezése, a a lakók komfortérzetét és az udvari terület javítását. Kinek kellene ezt csinálnia? Nyilvánvalóan a társasház (MKD) lakóinak fontos munkát kell végezniük egy olyan testület megszervezésében, amely minőségileg és időben gondoskodik a közös tulajdonról, és érdekükben tartja tisztán és rendben a házat. Az otthoni karbantartási munkák teljes körét MKD-menedzsmentnek nevezik.
Hogyan lehet pontosan megvalósítani az MKD-t?
Sokan hallottak arról, hogy jelenleg milyen módszerek léteznek az MKD kezelésére. De gyakran egyszerűen nincs elég idő a részletek megértésére, pedig ez a tudás nagyon hasznos.
Az Orosz Föderáció Lakáskódexében az MKD kezelésének módszerei nagyon érthető módon vannak meghatározva (a 161. cikk 2. része). Azonban nem mindegyik alkalmazható minden otthonra. Ha harmincnál kevesebb apartman van az MKD-ben,A lakásjogszabályok közvetlen kezelést kínálnak az MKD kezelésének módjaként. Ebben az esetben a beszállítókkal, szerelőkkel, takarítókkal és más dolgozókkal a szerződéseket a lakástulajdonosok kötik, akik az ellenőrző szervezetek felé tartoznak, és bírságokat fizetnek a tűzbiztonság, balesetek, idő előtti szemétszállítás terén felmerülő problémák esetén. Az irányítást általában a lakosokból álló kezdeményező csoport vagy egy kiválasztott képviselő végzi pro bono alapon. De az MKD karbantartására és üzemeltetésére irányuló tevékenységek végrehajtása sok munka, ezért indokolt a közvetlen vezérlés telepítése az MKD kezelésének módjaként kis házakban. Minden bérlőnek megvan a saját elképzelése az ideális házról és bejáratról, így a lakók száma közvetlenül befolyásolja a kompromisszumot, és befolyásolja a konfliktusok és félreértések valószínűségét.
Az MKD kezelésének második, a Lakáskódexben meghatározott lehetősége egy bizonyos típusú jogi személy kezelése. Ilyen személy különösen lehet lakástulajdonosok szövetsége (HOA), lakásszövetkezet (HC) vagy más szakosodott fogyasztói szövetkezet (PC). Ezzel a kezelési móddal a lakástulajdonosok felhatalmazzák a jogi személyt, hogy szerződést kössön a folyó javításokra és a háztulajdon üzemeltetésének minden vonatkozására, valamint vízellátásra, csatornázásra, fűtésre és egyéb szolgáltatásokra.
A harmadik lehetőség magában foglalja a megállapodás megkötését egy irányító szervezettel, amely mindent elvégzaz MKD számára nyújtott szolgáltatások körét, és ezzel egyidejűleg felelősséget kell vállalni az orosz jogszabályok követelményeinek esetleges megsértéséért az ellenőrző hatóságok előtt.
Ki dönt az MKD kezeléséről?
A lakástulajdonosok nem csak saját alapterületük felett rendelkeznek, hanem a közös tulajdont is jó állapotban kell tartaniuk. Ezért az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyve tartalmaz egy irányelvet a lakástulajdonosok számára, amelyek eldönthetik, hogyan kezelik házukat. Mielőtt kiválasztaná az MKD kezelési módját, a lakástulajdonosoknak részletesen tanulmányozniuk kell sajátosságaikat, hogy melyik a legmegfelelőbb a házhoz, figyelembe véve annak korát, állapotát és egyéb jellemzőit, valamint össze kell hangolni a tulajdonosok hajlandóságával. kezelni saját otthonukat és időben fizetni a közüzemi számlákat.
A végső választás tulajdonosi közgyűlésen történik, amely személyesen vagy minden lakó személyes jelenléte nélkül is megszervezhető. Ahhoz, hogy az ülés határozata érvényes legyen, a szavazatok legalább 50 százalékával együttesen rendelkező lakosoknak kell megszavazniuk azt. Az MKD közgyűlés általi kezelésének módját az MKD minden bérlőjének szigorúan el kell fogadnia, még akkor is, ha magának az ülésnek az esetleges mellőzését. Ha az ülést távollétében tartják, akkor részvételnek minősül, ha a tulajdonos időben írásban átadja döntését. A lakástulajdonosok ilyen találkozójának eredményét rögzítik az MKD kezelési módjának kiválasztásáról szóló jegyzőkönyvben, amelyet a bejáratoknál úgy helyeznek el, hogy minden tulajdonosapartmanok minden bizonnyal ismerte őt. A nyilvános elhelyezést az ülés kezdeményezője a határozat meghozatalát követő tíz napon belül teszi meg. Ugyanígy közgyűlés szervezése révén megvalósul az MKD kezelési módjának megváltoztatásának lehetősége
A fentiek mindegyike a már lakott házakkal kapcsolatos. De más a helyzet az új építésű házakkal. Gyakran előfordul, hogy egy új épületben nem minden bérlő rendelkezik tulajdonjoggal, például régóta szenvedő tulajdonosokról van szó. Tekintettel arra, hogy az ilyen állampolgárok a lakásjogszabályok szerint nem rendelkeznek szavazati joggal a házkezelési forma meghatározásának kérdésében, lehetetlenné válik a ház kezelésének módja.
Mi történik, ha az MKD vezérlési mód nincs kiválasztva?
A Lakáskódex korlátozza azt az időtartamot, ameddig a tulajdonosoknak lehetőségük van mérlegelni és megszervezni a HOA létrehozásának vagy a menedzsment szervezet kiválasztásának folyamatát.
az irányító testület határozza meg. Itt egyik bérlőnek sincs joga megtagadni, és minden tulajdonos köteles betartani a kiválasztott kezelő szervezettel kötött kezelési szerződésben fogl altakat, függetlenül attól, hogy ez a megállapodás megfelel-e neki vagy sem. De mindig van eljárási szabálylehetőség a jelenlegi állapot kijavítására, és a szerződés lejárta előtt közgyűlés megtartására az MKD vagy az irányító szervezet gazdálkodási módjának megváltoztatásának kérdésében.
Mit tartalmaz az MKD-ben található helyiségek karbantartása?
Az „MKD-ben lévő helyiségek karbantartása” fogalmához kapcsolódó összes szolgáltatást és munkát a lakhatási jogszabályok határozzák meg. Ez a koncepció magában foglalja a szolgáltatások széles skáláját a víz-, villany-, gáz-, hőellátás megszervezésére, a házban élő polgárok nyilvántartására, számviteli szolgáltatásokra, műszaki üzemeltetésre, egészségügyi karbantartásra.
A műszaki üzemeltetésbe beletartozik az épület mérnöki rendszereinek karbantartása és a javítási munkák. Az egészségügyi karbantartás magában foglalja a házban és a szomszédos területen a tisztaságot és rendet fenntartó intézkedések teljes körét, például tisztítást, fertőtlenítést, deratizálást, fertőtlenítést.
Mit csinál a HOA?
Az MKD kezelésének ez a módja, mint HOA, ott jelenik meg, ahol egyes bérlők szeretnék ellenőrizni az otthonuk karbantartására fordított kiadásokat. A HOA vezetése nem a semmiből fakad, hanem mindig a legaktívabb és legérdekesebb lakosokból jön létre. És bár az ilyen vállalkozó kedvű polgárok nem mindig rendelkeznek teljes körű ismeretekkel a közművek jogalapjáról és tudásáról, a sikeres munkavégzés fontos tényezője az otthonuk jobbá tételének vágya. A HOA igazgatóságának szerződéses munkát kell végeznie a takarítás, a szemétszállítás, a mérnöki kommunikáció karbantartása és egyéb szempontok tekintetében.a ház és a szomszédos terület karbantartása. A rend fenntartása, valamint az egészségügyi és tűzbiztonsági előírások betartása szintén a HOA fontos feladata. A menedzsment pénzügyi oldala magában foglalja a könyvelő jelenlétét a HOA-ban, aki nyilvántartást vezet a bérlők által a közüzemi szolgáltatások kifizetésére átut alt pénzeszközökről, valamint a ház szükségleteire költött pénzről. A HOA további bevétele a közös tulajdon bármely részének bérletéből szerezhető.
Ha a tulajdonos maga dönti el, hogy a HOA tagja akar-e lenni vagy sem, akkor viszont a HOA-nak nincs joga megtagadni a felvételét a soraiba, még akkor sem, ha hirtelen a HOA többi tagja ellenezni fog. A HOA tagjává válás iránti vonakodás néha azzal jár, hogy fizetni kell a további szolgáltatásokért - biztonság a parkolóban és a bejáratnál, virágágyások az udvaron, videokamerák a padlón. Valójában a HOA tagjai számára kötelező a fizetés, ha a HOA igazgatósága ilyen döntést hozott. Ebben a helyzetben a megoldás a HOA-val kötött egyedi megállapodás lehet, amelyben minden díjat előzetesen jóváhagynak.
Hogyan működik az alapkezelő társaság?
A tulajdonosok és egy erre szakosodott alapkezelő társaság közötti közvetlen megállapodás megkötésével az otthoni karbantartási és higiéniai szolgáltatások, valamint magas szintű javítási munkák elvégzése várható, mint professzionális és tapaszt alt szakemberek Az alapkezelő társaság képes lesz helyesen felmérni a munka szükségességét és összetettségét, kiválasztani a megfelelő anyagokat, meghívni a megfelelőtszakemberek. Ha az alapkezelő társaság több házzal dolgozik, akkor alacsonyabb munka- és szolgáltatásköltség is lehetséges. Az alapkezelő társasággal való kommunikáció azonban gyakran nehéz, és még egy olyan apró incidens is, mint egy kiégett villanykörte, több napig kényelmetlen lehet.
Megállapodás az alapkezelő társasággal: mi a legfontosabb?
Az MKD kezelésének egyik módjának megállapítására irányuló eljárás legfontosabb lépése az alapkezelő társasággal való megállapodás kidolgozása és megkötése. A megállapodás tartalma határozza meg a bérlők és az alapkezelő társaság jövőbeni kapcsolatát, beleértve a szerződés felbontásának lehetőségét házfenntartási funkciók hűtlen ellátása esetén. A szerződés szövegében fel kell tüntetni az összes háztulajdont, a munkák és szolgáltatások típusait és gyakoriságát, amelyeket az alapkezelő társaságnak teljesítenie kell, valamint a tulajdonosoknak teljesítendő összes fizetés összegét és ütemezését. A szerződésben előírhatja az elvégzett munkákról a lakosság felé történő beszámolási eljárást is. Ha ez nem történik meg, akkor a jelentést évente egyszer el kell küldeni a tulajdonosoknak.
Miért gyűlik össze az MKD tanácsa?
A bérlők további feladata a háztanács megválasztása abban az esetben, ha az MKD kezelési módjai közül az alapkezelő társasággal történő opciót választották. Valójában a tanács fő feladatai a javaslatok megfogalmazása és a folyamatban lévő munka ellenőrzése. A tulajdonosi értekezleten a tanács tagjai javaslatot tesznek arra vonatkozóan, hogy pontosan mire is van szükségjavítására, mely aktuális javítások halaszthatók jövő évre, és melyek sürgős intézkedést igényelnek, kinek és milyen célra adható bérbe közös tulajdon és az MKD karbantartásának és tereprendezésének egyéb vonatkozásai. A tanács feladatai közé tartozik a tulajdonosok által megkötni javasolt szerződések, megállapodások tanulmányozása is a házban lakók jogainak és érdekeinek védelme érdekében. A mérlegelés eredménye alapján a tanács minden dokumentumra vonatkozóan megteszi következtetéseit és javaslatait. Elmondható, hogy az MKD tanácsa racionalizálja a fontos kérdések megvitatását a tulajdonosi értekezleten, együttműködik az irányító szervezettel, és ellenőrzi a kezelési szerződésben fogl altak végrehajtását.
Az MKD-kezelés különböző formáinak előnyei és hátrányai
Ha elvégezzük az MKD kezelési módszereinek összehasonlító leírását, a következő következtetéseket vonhatjuk le. Az alapvető különbség abban rejlik, hogy a közvetlen irányítás magában foglalja minden kérdés megoldását a ház lakói által. Míg az MKD kezelésének másik két módja lehetővé teszi, hogy a felelősség terhét a HOA elnökének vagy az irányító szervezet vezetésének vállára hárítsa. Másrészt független gazdálkodással sokkal mobilabban lehet alapokkal működni, és rugalmasan az aktuális helyzethez igazítani a munkák, szolgáltatások választékát. Az otthont közvetlenül kezelő lakosok akár jelentősen csökkenthetik lakásjavítási és -fenntartási költségeiket is, ha a munkák és szolgáltatások költségeihez kívánságaik szerint választanak ki vállalkozókat.
Ugyanakkor egy megkülönböztető tulajdonságAz alapkezelő társasággal kötött megállapodás a törvény követelményeinek megfelelő szakmai szolgáltatásokat kap. Bérlők menedzselésekor vagy HOA formájában a speciális végzettséggel és szaktudással rendelkező személyek nem mindig vesznek részt az otthonfenntartás megszervezésében, így többletköltségekre lehet szükség a lakhatási és kommunális szolgáltatások, valamint a jogszabályok terén a személyzet képzése terén. Ezenkívül az irányító szervezetek általában speciális berendezésekkel rendelkeznek, amelyek lehetővé teszik számos szolgáltatás magasabb szintű nyújtását. Általában az MKD kezelésének minden módszerének megvannak a maga árnyalatai, amelyeket figyelembe kell venni a választás során.
Hol lehet fordulni, ha problémák vannak az alapkezelő társasággal?
Házkarbantartási hibák esetén (például nem távolították el időben a szemetet a konténer helyéről, nem tisztították meg nedvesen a bejáratot, festették a falakat a liftben és egyéb szabálysértések) tanácsos először forduljon közvetlenül az alapkezelő társasághoz a problémák megoldása érdekében. Ha az alapkezelő társaság nem válaszol, akkor panaszt kell küldeni az Állami Lakásfelügyelethez ellenőrzés céljából.
Azonban vannak alternatív módok az alapkezelő társaság befolyásolására. Így Szentpéterváron több éve működik a városi önkormányzat által létrehozott „A mi Szentpétervárunk” portál. Ezen az oldalon a megfelelő kategória kiválasztásával és az azt alátámasztó fényképek vagy dokumentumok csatolásával jelentést tehet közzé egy meglévő problémáról. Az oldalon történő regisztráció utánaz üzenetet feldolgozásra elküldik a végrehajtónak - az alapkezelő társaságnak és a kerületi közigazgatás ellenőrzésének. Ezzel egyidejűleg automatikusan rögzítésre kerül egy időszak, amely alatt a vállalkozó köteles választ adni a probléma elhárítására vonatkozóan. Az üzenetstatisztika fontos mutatója a kerületi önkormányzatok lakás- és kommunális szolgáltatások terén végzett munkájának, így a legtöbb üzenetet hatékonyan és időben dolgozzák fel.
Az MKD kezelési módjának meghatározásával kapcsolatos problémák esetén az üzenetek beküldésére szolgáló portálon két kategória van nyitva: „Sértések a kezelő szervezet kiválasztásakor / megváltoztatásakor” és „Szabályok a HOA létrehozásakor”. Továbbá, ha nincs információ a kiválasztott alapkezelő társaságról, üzenetet küldhet a „Nincs információ a házban lévő alapkezelő társaságról” kategóriába.
A portál kategóriák széles választékát kínálja a házban és udvaron lévő közös ingatlanok nem megfelelő állapotáról szóló üzenetek közzétételére. A játszótéren törött hintákról, túlcsorduló kukákról, mosatlan lépcsőkről is be lehet jelenteni. A házkarbantartás legnépszerűbb kategóriái a „Bejárati ajtó nem kielégítő állapota” és „A bejárati takarítás ütemtervének hiánya vagy be nem tartása”. Az elsőben a bejárat aktuális javításával kapcsolatos sürgős munkák szükségességéről érkeznek üzenetek, a másodikban a lépcsőházak egészségügyi állapotának megsértésével kapcsolatos információk.
Az MKD kezelési módszereinek, jellemzőiknek, az alapkezelő társaság kiválasztásának eljárásának és munkájának nyomon követésének ismerete lehetővé teszi a legsikeresebb lehetőség kiválasztásátotthonának karbantartása. Ahhoz, hogy megértse a lakhatási jogszabályok bonyolultságát, elég sok időt kell töltenie, de ez a munka kifizetődik az ápolt lépcsőkkel és a zökkenőmentesen működő liftekkel.
