Értéktípusok az értékelési tevékenységekben

2024 Szerző: Henry Conors | [email protected]. Utoljára módosítva: 2024-02-12 08:30

A költség a polgári jogi ügylet tárgyának egyik legfontosabb jellemzője. Mik a jelei? Hogyan osztályozzák az értékeket? Milyen célból számítják ki a vonatkozó mutatókat az üzleti életben vagy az ingatlanüzletben, és milyen módszerekkel?

Mi az a „költség” és „becslés”

Mielőtt megvizsgálnánk az értéktípusokat és a besorolást kísérő indokokat, határozzuk meg, mi is az. Nagyon sok olyan kritérium létezik, amelyek lehetővé teszik, hogy a világ és az orosz közgazdászok körében egyértelmű tulajdonságot adjon. A legnépszerűbbek közé tartozik ez: a költség olyan pénzösszeg, amelyet a polgári jogi kapcsolatok alanyainak interakciójának folyamatában egy tranzakció feltételeként határoznak meg a tulajdonjogok vagy az objektum használati más mechanizmusai átruházásának várható pillanatában. Az „értékelés” fogalma viszont a kérdéses összeg meghatározásának mechanizmusához kapcsolódik.

Értékelési szempontok

Az értékelés tárgyai lehetnek ingatlanok, szolgáltatások, közlekedés, háztartási cikkek, szellemi tulajdon - minden, amit a polgári jog a magánszemélyeket és jogi személyeket érintő ügyletek lehetséges tárgyaként biztosít. A pénzbeli érték meghatározásának eljárása,amelynek átruházása a jogviszonyok egyik alanyáról a másikra a tulajdonjog átruházásának alapja, mindkét fél által elismert módszerekkel történik. Harmadik felek is felajánlhatják, de a tranzakció fő résztvevőivel való megállapodás alapján.

Az áruk, vagyontárgyak vagy szolgáltatások azon vagy egyéb értékének meghatározása a jogviszony jellegétől függően, a felek kérésére vagy jogszabályi előírások alapján történhet. Így például az ingatlanügyletek során a tulajdonjog bejegyzéséhez sok esetben kötelező értékbecslő használata.

Az értékelés közeledtével

Az értékelés, valamint például az érték típusának meghatározása többféle megközelítés keretében is elvégezhető. Az orosz üzleti gyakorlatban három fő: nyereséges, összehasonlító és költséges. Fontolja meg a lényegüket.

A jövedelemmodell olyan módszerek alkalmazását foglalja magában, amelyek az értékelés tárgyának új tulajdonosának lehetséges használatából – például bérbeadásból – származó becsült bevétel kiszámításán alapulnak. Az összehasonlító modell egyes objektumok vagyonérték-típusait jellemző számadatok tanulmányozását foglalja magában, mások alapvetően nagyon hasonló mutatóival. Például egy értékbecslő egy lakás megfelelő pénzbeli mutatójának meghatározásakor általában megvizsgálja az ingatlanpiacon meglévő javaslatokat. A költségmodell keretein belül az objektum megfelelő funkcionális állapotának megőrzéséhez szükséges esetleges ráfordítások számításra kerülnek. Ha egy,Tegyük fel, hogy ha valaki traktort vásárol, akkor az általa felvett értékbecslőnek figyelembe kell vennie a berendezés javításával járó lehetséges költségeket az ilyen típusú szállítás költségeinek meghatározásakor.

Értékbecslés eredménye

Miután az ingatlanértékek típusait elemezték és megfelelő értékelést adtak, az eredmény útmutatóként használható a tranzakció végső árának meghatározásához. Vagy más célokra - például biztosítási szerződés megkötésekor, kölcsönnyújtáskor, részvény eladásakor stb. Nézzük meg, milyen típusú értékeket különböztetnek meg a különféle tárgyak orosz szakértők általi értékelése során. És azt is, hogy a releváns információkat hogyan lehet a gyakorlatban felhasználni.

Értékosztályozás

Egy adott értékelési tárgy milyen értéktípusait különböztetik meg a modern szakértők? Itt nagyon sok besorolási kritérium létezik. Tekintsük az egyik leggyakoribb modellt az orosz közgazdászok körében.

Ez különösen a piaci értéket tartalmazza. Ez az az ár, amelynek értéke az objektum értékelésekor rögzített, feltéve, hogy azt versenyszegmensben kell értékesíteni. Vagyis a helyes költség megállapításának előfeltétele a nyilvános információk elérhetősége a termékárazás elveiről, az árat befolyásoló jelentős külső (szabályozási) tényezők hiánya.

A figyelembe vett modellben van befektetési érték. A mutatóit úgy határozzák meg, hogy információkat nyújtsanak az adott tárgyba való befektetés iránt érdeklődőknek. Egyes esetekbena befektetés értéke megegyezhet a piaci értékkel. De ez nem mindig van így. Előfordul, hogy a beruházási értékkel egyidejűleg az objektum felszámolási értékét is kiszámítják. Értéke az ügylet tárgyának továbbértékesítéséből származó lehetséges bevétel valószínű összegét fejezi ki.

Kataszteri érték van. Létrehozásának célja egy tárgynak egy bizonyos állami vagy iparági nyilvántartásba való felvétele, a vonatkozó nyilatkozatok utólagos információfelhasználásával. Általános szabály, hogy ebben az esetben az adók kiszámításáról beszélünk. A kataszteri érték általában a piaci érték alatt van, ha ingatlanról van szó, vagy megközelítőleg azzal egyenlő.

Van olyan is, hogy biztosítási érték. Ez magában foglalja a biztosítási szerződés szerinti kifizetések összegének kiszámítását. Egyes esetekben az objektum pótlási költségét is számításba veszik vele egyidejűleg. Ez történik például, ha a biztosítóval kötött megállapodás nem pénzbeli kártérítést tartalmaz, hanem az objektum eredeti működőképes állapotába hozását sérülés vagy meghibásodás esetén.

Így 4 értéktípust vettünk figyelembe, amelyek a legelterjedtebbek az orosz közgazdasági iskolában, valamint számos kiegészítőt. Ez a lista természetesen nem teljes. Különféle jogi státuszú objektumok jellemzőihez kapcsolódóan léteznek magánjellegű piaci értékű, valamint befektetési vagy kataszteri típusok. Most folytassuk azon objektumok lényegének tanulmányozását, amelyekkel kapcsolatban a megfelelő paraméter kiszámításra kerülgyakorlati jelentőségű szempont.

Üzleti értékelés

Természetesen sok olyan speciális objektumtípus létezik, amelyekre vonatkozóan az érték meghatározásra kerül. Az orosz üzleti gyakorlatban leggyakrabban előforduló üzletek és ingatlanok. Az első esetben a cégek összvagyonát, a gazdálkodási elveket és a nyereséget termelő tevékenységeket értékelik. A vállalati érték típusainak tanulmányozása előtt hasznos lesz meghatározni azokat a célokat, amelyekkel a megfelelő értékelés alanya szembesül.

Miért érdemes az üzletet? Az első lehetőség itt a vállalkozás eladásának kilátásai. A cég tulajdonosa dönthet úgy, hogy másik vállalkozást indít, de előbb előnyös, ha a jelenlegit egy másik tulajdonos kezébe adja. A vállalatirányítás minőségének javítása, az irányítási rendszer esetleges hiányosságainak azonosítása érdekében üzleti értékelés is végezhető. Másik lehetőség a befektetők figyelmének felkeltése arra az esetre, ha nincs elegendő forgótőke, vagy a cég a piac bővítését tűzte ki célul, aminek következtében többletforrásra van szükség. Az üzleti értékbecslés hiteligényléskor is elvégezhető - általában ő szolgál iránymutatásul a banki hitelkibocsátással kapcsolatos döntés meghozatalához.

Üzleti értékelési értékek

Milyen típusú értékek vesznek részt a vállalkozások értékelésében? Milyen elveket alkalmaznak itt leggyakrabban? Az üzleti értékeléssel kapcsolatban alkalmazható fő értéktípusok a piaci és a befektetési érték. Egyes szakértők szerint egy vállalkozás megvásárlásának lehetőségét mérlegelve,célszerű a partnernek a második irányra koncentrálni a releváns kilátások elemzésekor. Ugyanis a tipikus „piaci” ár egy vállalkozás számára olyan mutató, amely nem mindig beszél egyértelműen a vállalkozás fejlődési potenciáljáról. De ha az azonosításról beszélünk, akkor a szükséges számok kiszámításának alapelvei a következőkön alapulhatnak:

- a rendelkezésre álló mutatók összehasonlítása a többi piaci szereplőre jellemző mutatóval;

- az üzleti élet versenyelőnyeinek tanulmányozásáról;

- az értékelést végző szakértők szubjektív látásmódjáról;

- a külső tényezők hatásának tanulmányozásáról.

A vállalkozás befektetési értékének meghatározásánál ugyanezek az elvek érvényesülhetnek, de ezeken kívül még számos más alkalmazás is megengedett:

- az üzleti életben részt vevő alanyok viselkedésének modellezése (tényezők befolyása);

- a jövedelmezőség kiszámítása (a piaci érték időbeli növekedése).

Speciális költségmutatók kielégíthetik a potenciális üzleti vásárlót vagy befektetőt, attól függően, hogy mekkora a vállalkozásba történő befektetés becsült nagysága, és milyen megtérülési kilátások vannak. A befektetések sok esetben hitel eredetűek lehetnek. Az esetleges haszon értékének nemcsak nullától eltérőnek kell lennie, hanem biztosítania kell a kamatfizetést is a banknak. További iránymutatások a befektetői döntéshozatalban, a vállalkozás piaci és befektetési értékét tükröző mutatókon kívül a következők lehetnek:

- a vállalkozás elvárt fenntarthatósága (az a képesség,idővel bevételt termel);

- a megtérülési idők korrelációja a versenyképes vállalkozásokkal (talán a befektetőnek jövedelmezőbb egy másik cégbe fektetni, a vevőnek pedig - megvenni);

- a partnerek közötti bizalom szintje.

A fenti kritériumok meglehetősen szubjektívek lehetnek. Ezért az üzleti gyakorlatban egy vállalkozás piaci és befektetési értéke paraméterek, bár fontosak, de nem mindig a kulcsfontosságúak között.

Egy másik lehetséges tényező a vállalkozás befektetési célú értékeléséhez vagy esetleges vásárláshoz kapcsolódó munkák költsége. Ha a vállalkozás vizsgálatát jelentős, valós haszonnal nem járó befektetések kísérhetik (például külső szakértők, könyvvizsgálók, elemzők felkeresése), akkor valószínű, hogy a vállalkozás beruházója vagy potenciális vásárlója inkább nem foglalkozik egy adott cég.

Ingatlanértékelés

Hasznos lesz megvizsgálni, hogy milyen típusú ingatlanértékek vannak, és milyen megközelítéseket alkalmaznak az értékelés során. Előbb azonban – akárcsak az üzleti életben – határozzuk meg, hogy milyen célokat követnek a megfelelő típusú polgári jogi ügyletek résztvevői. Az ingatlanérték fajtáinak tanulmányozásának, valamint az értékbecslő szolgáltatásainak igénybevételének igénye a következő fő esetekben merül fel:

- lakás, iroda, egyéb épület vagy helyiség eladására vonatkozó tranzakció van;

- a vállalat vagyonát értékeljük;

- az adóalap nagysága vagyon szerint kerül meghatározásradíjak.

Természetesen a gyakorlatban több oka is lehet az ingatlanértékelésnek. Például bizonyos esetekben az alapeljárások mellett szükségessé válik a becsült költségek típusainak meghatározása is. Illetve - lehetőségként - az ingatlanok állami szükségletekre történő átadása érdekében értékelni.

Ingatlanértékelés

Fentebb megjegyeztük, hogy a vállalati érték fő típusai a piac és a befektetés. Az ingatlanok tekintetében ugyanazok a paraméterek vizsgálhatók, de általában még számos egyéb is jön még. Nevezetesen - az objektum kataszteri és biztosítási értéke. Egyes esetekben a felszámolást is meghatározzák. A piaci és befektetési érték meghatározásának jellemzőit fentebb már megvizsgáltuk. Az ingatlanok esetében az általános elvek és módszerek formailag általában hasonlóak az üzleti értékelésnél alkalmazottakhoz. Csak akkor használják őket, ha jobban igazodnak az érintett piac sajátosságaihoz: a "verseny" helyett az "állapot" (javítási szint, befejező anyagok és annak minősége stb.), a "jövedelmezőség" - az elvárt " emelkedik".

Most nézzük meg, hogyan számítják ki a kataszteri, biztosítási és felszámolási értékeket. Mindegyiknek van néhány sajátossága. A felsoroltak közül mindegyik meghatározott értéktípust az értékelési módszereket illetően jellemzők jellemzik. Vegye figyelembe őket.

Ha az ingatlan kataszteri értékéről beszélünk, akkor az értékbecslő a módszertant veszi alapultükröződik a vonatkozó jogszabályi forrásokban, a Pénzügyminisztérium és más, a lakhatásra vonatkozó releváns információk gyakorlati felhasználásáért felelős osztályok ajánlásaiban. Egyes esetekben egy tárgy piaci értékének meghatározására vonatkozó sajátos kritériumok is alkalmazhatók. Különféle műszaki dokumentáció tanulmányozható.

Ha az ingatlan biztosítási értékének meghatározása a feladat, akkor ebben az esetben az értékbecslőt főszabály szerint a piaci módszerek, de az adás-vételi ügylet tényleges tartalmához igazítva irányítják. Például, ha valaki jelzáloghitelre vesz lakást, akkor csak a hitelösszeg számítható be a biztosítási költségbe. És ebben az esetben a biztosítókkal kötött szerződés szerinti összeg kiszámításának megfelelő alapja alacsonyabb lehet, mint ha a lakás nettó piaci értékét vesszük alapul.

A jelzálog egy olyan piaci szegmens példája, ahol egy tárgy felszámolási értéke gyakorlatilag jelentős lehet a polgári jogi ügyletek alanyai számára. Ha például egy magánszemély vagy szervezet nem teljesíti a hitel visszafizetésének feltételeit, a bank valószínűleg a zálogtárgy értékesítése mellett dönt. Előfordulhat, hogy egy pénzintézet még a hitelfeldolgozási szerződés aláírása előtt is elemezni kívánja a projekt felszámolási komponensének kilátásait.

Megjegyzendő azonban, hogy egyes szakértők szerint nem helyénvaló a "felszámolási érték" kifejezés használata ingatlanügyletekkel kapcsolatban a bankokkal való kapcsolattartás során. Ügyazt, hogy alapesetben a jelzálogszerződés nem jelenti a lakás kötelező átadását a bank tulajdonába - ez csak egy hitel biztosítéka. Míg tiszta formájában a felszámolási érték annak az árnak a kiszámítását jelenti, amelyen egy tárgy (például egy vállalkozás) tulajdonosa el tudja adni ingatlanát (mondjuk a vállalkozás csődje miatt). Ezért a kérdéses kifejezést óvatosan kell használni az ingatlanokkal kapcsolatban.

A költség állandó érték?

Sok modern közgazdász úgy gondolja, hogy nem. Kivéve persze, ha piacgazdaságról beszélünk, ahol helye van a kereslet-kínálaton alapuló szabad árképzés mechanizmusának. Függetlenül attól, hogy az áruk milyen típusú értékét vizsgálják, mindegyik változó érték, egy hozzávetőleges iránymutatás, amelyet a tranzakcióban részt vevő felek egy adott időpontban használhatnak. Természetesen vannak olyan iparágak, ahol a releváns mutatók volatilitása minimális – ilyen például az állami megrendelések által dominált piaci szegmensek. De ez inkább kivétel. A változó költségkörnyezetben való navigálás képessége minden modern vállalkozás egyik legfontosabb versenyelőnye.